《辉煌与坠落》（一）(4/13)

严查和停批；不交齐土地出让金不仅拿不到土地证而且连预售许可证都休想；银行停止土地贷款甚至第二套住宅和别墅的按揭贷款都暂停了……好象中国的房地产业在一夜之间又回到了1993年“解放”前的宏观调控时期，什么拐点论，崩盘论乃至冬天论便纷纷扬扬了！
其实这不仅没必要大惊小怪，反倒应该庆幸和欣慰。经过十年的沧桑历练，终于可以与市场经济全面接轨了，终于可以挺起腰杆与其它行业比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进，逐步与WTO和海外资本游戏规则接轨。
二.由卖方市场进入买方市场：
1998年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，中国一夜之间进入建筑年代和散户时代。房子———这个当年可以让一个个热血青年催眉折腰，甚至妥协到底老死在一个单位的庞然大物，终于被放到了交易的天平上！其强大的私有化动力和惯性，足以令中国的房地产商美美地享受了5年的甲方强势和卖方优势。但是，随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，客户对房地产产品、法律和政策等相关因素的了解和把握也越来越深入和练达，错误、陷阱和维权游戏，消费者、开发商、监管部门在斗争和博弈中携手成长和成熟起来了。在北京等发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。老百姓买房已经可以象逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。
三.由杠杆投资阶段进入实力投资阶段：
与其它行业相比，中国的房地产业历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。由于以往土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少，就可以运做起来，而且大家也习惯了这种“四两拨千斤”和“小车不倒只管推”的投资模式。但是万万想不到的是政府和银行的脸变得如此之快。接踵而至的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念
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